CONSULTA 42/2024 – ALTERAÇÃO DE CONDOMÍNIO DE LOTES ( EXCLUSÃO DE UNIDADES E INCLUSÃO DE OUTRAS)

Alteração de condomínio de lotes (exclusão de unidades e inclusão de outras):

Saudações.

Temos a seguinte situação adaptada em discussão na Serventia: em um condomínio de lotes registrado antes da Lei 13.465/17, os envolvidos pretendem retirar do empreendimento três unidades autônomas já vendidas (e com construções averbadas) e incluir um outro imóvel (que atualmente não faz parte do condomínio e também possui construção averbada). As unidades que sairão do condomínio se tornariam terrenos urbanos regulares, com saída para via pública, e o imóvel que ingressaria passaria a ser uma nova unidade autônoma integrante do condomínio. Todos os interessados concordam com o que se pretende (empresa que instituiu o condomínio e todos os compradores de unidades autônomas) e a prefeitura indicou que aprovará a pretensão.
Os atos a serem efetuados representam retificação da instituição de condomínio, alterando a quantidade de unidades que constituem o condomínio e as frações ideais de todas elas.
Nessa linha, nossas dúvidas são estas:
(i) é viável a alteração de condomínio de lotes para retirar algumas unidades e incluir outras? No caso da inclusão, esta seria possível se o lote for de propriedade de terceiros ou apenas se for de propriedade da pessoa jurídica que instituiu o condomínio?
(ii) caso seja viável, para efetuar a retificação buscada, seria necessário antes desmembrar a matrícula-mãe (para retirar a área dos lotes que agora sairão) e unificar o remanescente com o imóvel que pretendem incluir no condomínio? É dizer, é preciso fazer com o que o imóvel originário do condomínio seja retificado para que fique idêntico à soma das áreas que o condomínio terá após a retirada e a inclusão das unidades autônomas (como pretendido)?
(iii) é possível retificar a instituição de condomínio, com exclusão e inclusão de unidades, sem desfazer as averbações de construção e os atos negociais efetuados nas matrículas das unidades autônomas e do terreno que passará a integrar o empreendimento? Isto é, é viável apenas alterar a descrição dos imóveis, mantendo-se os demais atos já registrados?
(iii) como se daria a abertura das matrículas das unidades que sairiam do condomínio (agora como terrenos urbanos comuns)? Seriam criadas a partir de desmembramento da área que deu origem ao condomínio ou como lotes retirados do próprio condomínio?