CONSULTA 51/2024 – Permuta definitiva de terreno por contraprestação futura de lotes no loteamento a ser implantado

Assunto: Cessão de direito à contraprestação futura em permuta de terreno por lotes futuros.
Prezados, houve registro de escritura de permuta (definitiva) de terreno por contraprestação futura de lotes no loteamento a ser implantado.
Ocorre que, o permutante que era proprietário do terreno é pessoa física, mas agora quer que os lotes sejam transferidos diretamente a uma pessoa jurídica que ele constituiu (holding), sem passar pelo seu nome. Assim, protocolou Instrumento Particular de cessão de direitos dele pessoa física à pessoa jurídica, e alega que por ser uma questão apenas obrigacional não é necessária nem escritura pública nem recolhimento de ITBI. Assim, questionamos:
1) a cessão deve/pode ser registrada? ou como a parte alega ser apenas obrigacional, seria o caso de ser feita a futura escritura de contraprestação dos lotes, após o registro do loteamento, diretamente à empresa, bastando a anuência da pessoa física cedente?
2) no caso da possibilidade de registro da cessão dos direitos à contraprestação, deve ser exigida escritura pública, ou pode ser por instrumento particular?
3) O 52 da Lei 6766/79, que veda o registro de cessão de direitos em loteamento não registrado, se aplica ao caso?