Consulta 81/2025 – RETIFICAÇÃO OU ALTERAÇÃO SUBSTANCIAL DA INCORPORAÇÃO REGISTRADA

Solicita-se orientação quanto às alterações apresentadas em pedido de retificação de incorporação imobiliária já registrada. Cerca de 25 dias após o registro da incorporação imobiliária, o incorporador apresentou novo projeto arquitetônico e nova planilha NBR, afirmando tratar-se apenas de ajuste de tipologias. Entretanto, a análise realizada por este Ofício revelou mudanças significativas na configuração do empreendimento, composto pelos blocos A, B, C e D. A planilha retificada demonstra a criação de 60 novos apartamentos nos blocos B e D, que passaram de 12 para 14 unidades por pavimento tipo, resultando em 30 unidades adicionais em cada torre. Verificou-se também alteração no conjunto de vagas de garagem: o total passou de 673 unidades (602 para automóveis e 71 para motocicletas) para 705 unidades (625 para automóveis, 30 vagas especiais e 50 para motocicletas), caracterizando criação e supressão de vagas e completa reorganização da numeração. Com isso, o número total de unidades autônomas foi alterado de 1.402 para 1.494.
No tocante às áreas, constatou-se aumento da área privativa global de 47.790,97 m² para 48.436,45 m² (+645,48 m²) e redução equivalente da área comum de 24.493,06 m² para 23.847,58 m² (–645,48 m²), mantendo-se inalterada a área real total do empreendimento, em 72.284,03 m². A manutenção do total evidencia que as novas unidades foram criadas mediante absorção e redistribuição de áreas já existentes (tanto privativas quanto comuns) o que resultou na diminuição das áreas privativas individuais de diversas unidades e na redução das áreas de uso comum. As torres B e D tiveram, assim, sua configuração interna integralmente modificada, enquanto as torres A e C permaneceram conforme o projeto originalmente registrado.
Diante de tais modificações, concluiu-se que se trata de alteração substancial do objeto da incorporação, aplicando-se o parágrafo único do art. 1.077 do Código de Normas da CGFE/SC, razão pela qual foi exigido o cancelamento da incorporação anterior e o registro de nova incorporação imobiliária, com o devido recolhimento de emolumentos, FRJ e ISS. O incorporador, entretanto, discorda sustenta que se trata apenas de ajuste de tipologia decorrente de demanda de mercado.
A Construtora e Incorporadora argumenta que:
“O projeto registrado é exatamente o projeto que foi concebido, aprovado e licenciado junto ao Município.
Após o lançamento, com o retorno de mercado e a demanda observada, verificou-se a necessidade de ajustar uma tipologia específica de apartamento, fato absolutamente comum na dinâmica de grandes empreendimentos.
Portanto, não se trata de cancelamento, mas sim de retificação.
Essa adequação, não altera a essência arquitetônica e urbanística do conjunto:
Mantêm-se as mesmas torres;
Mantêm-se os mesmos pavimentos;
Mantêm-se as áreas comuns;
Mantém-se o conceito original do empreendimento;
Não há qualquer mudança de volumetria ou dados estruturais.
A variação prevista na Lei 4.591/64 reconhece a prerrogativa do incorporador de adaptar o produto às condições de mercado, desde que preservada a estrutura essencial do projeto”.
Assim, consulta-se este Colegiado:
1) As alterações descritas configuram alteração substancial do objeto da incorporação, nos termos do art. 1.077, parágrafo único?
2) Em caso positivo, confirma-se que o procedimento adequado é o cancelamento da incorporação registrada e o registro de nova incorporação, com os reflexos pertinentes no recolhimento dos emolumentos, FRJ e ISS?
3) Em caso negativo, seria a averbação pretendida admissível como simples retificação (sem valor), sem descaracterizar o empreendimento originalmente aprovado?