COMPRA E VENDA – FRAÇÕES IDEAIS INFERIORES À FMP – NECESSIDADE DE COMPROVAR DESTINAÇÃO AGROPECUÁRIA OU EXTRATIVA DO IMÓVEL

DECISÃO

I – RELATÓRIO:

Trata-se de suscitação de dúvidas manejada pela Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Urussanga/SC, solicitando informações de como agir, tendo em vista a impugnação das partes interessadas Claudemir Ascari de Oliveira e Ivete Teresinha Previdi Crozetta, quanto ao pedido de registro de condomínio rural por ato inter vivos, a qual teria a Registradora negado seu registro, ao argumento de que a divisão na forma pretendida ocasionaria a formação de condomínio de imóvel rural por ato inter vivos, o que só é admitido para fins de exploração agropecuária e extrativa, conforme o artigo 716 do Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça de Santa Catarina, que tem por objetivo evitar o parcelamento do solo de forma irregular.

Inicialmente os autos foram encaminhados ao Ministério Público que se manifestou pela improcedência da presente Suscitação de Dúvida, entendo como correto a postura da registradora em negar o registro da Escritura de Compra e Venda do imóvel de matrícula nº. 37.515 na forma de condomínio, nos termos do documento (pág. 05/10), uma vez que não restou comprovado a destinação para fins de exploração agropecuária e extrativa, dadas dada ao imóvel em questão.

II – FUNDAMENTAÇÃO: A presente demanda consiste em verificar a legalidade quanto à possibilidade de registro do Contrato de Compra e Venda requerido pelas partes interessadas (Claudemir Ascari de Oliveira e Ivete Terezinha Previdi Crozetta), em relação ao imóvel rural, matriculado sob o nº. 37.515.

Conforme conta da escritura pública de Compra e Venda (pág. 05/10) , o referido imóvel com a respectiva nominata e metragem: “[…] Que os vendedores VENDEM a parte ideal do imóvel acima descrita da seguinte forma: 7.277,95 m² para Ivete Teresinha Previdi Crozetta e 2.726,07 m² para Claudemir Ascari de Oliveira […]”.

Alegam ainda as partes interessadas, que o presente pedido se difere dos demais casos já analisados por este juízo, pois aduzem que já existia a formação de condomínio no referido imóvel, muito tempo antes da limitação imposta pelo art. 716 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina, que em tese seria de 2013. No entanto, alegam que a matrícula nº. 37.515 é oriunda da matrícula nº. 28.997, sucessora da matrícula nº. 12.615, onde já existia um condomínio rural formado pelos casais: Higino de lorenzi Cancelier e sua esposa Corina Furlaneto de Lorenzi Cancelier; Valmor João Dezan e sua esposa Antonia Alzira Furlaneto Dezan.

Tanto que informam, que na respectiva matrícula foram feitas algumas vendas, sendo a última delas, registrada no dia 18/10/2006, ou seja, aproximadamente 07 (sete) anos antes do CNCGJSC. Ainda, aduzem que no registro 05 da matrícula 12.615, que Valmor João Dezan e sua esposa teriam vendido a área de 20.000,00 m² à Miguel Crozetta e sua esposa Ivete Teresinha Previdi Crozetta.

Desta forma, aduzem que o condomínio existente na matrícula nº. 22.817 existia muito antes da regulamentação do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina acerca do assunto, bem como que referida matrícula necessitou passar por um processo de retificação onde passou à constar que a área em questão era cortada pela Rodovia SC 108, e por consequência, tal matrícula foi encerrada sendo automaticamente aberta outras duas matrículas (37.515 e 37.516). Alegam, ainda, que a matrícula nº. 37.516 pertencia de forma isolada à Valmor João Dezan e sua esposa, enquanto a cota parte referente à Ivete Terezinha Previdi Crozetta sempre esteve localizada na área constante na matrícula ne 37.515. Assim, considerando o interesse de Valmor em vender a totalidade da área, ofereceu inicialmente para Ivete que passaria a ter a totalidade da área referente à matrícula nº. 37.515, contudo, esta não possuiu interesse na aquisição da parte do imóvel, motivo pelo qual teriam emitido a Escritura de Compra e Venda visando corrigir a localização da fração do imóvel correspondente à propriedade de Ivente e formalizar a venda da cota parte pertencente à Valmor.

Dos autos se extrai que, as partes interessadas não pretendem desmembrar as áreas encravadas no imóvel rural de matrícula nº. 37.515, mas apenas a averbação da escritura pública nos moldes requeridos. Apesar das partes alegarem que visam apenas formalizar um condomínio já existente antes mesmo do regramento previsto no Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina (art. 716) que limitou a possibilidade de formação de condomínio em área rural, somente nos casos em que restar provado a destinação para fins de exploração agropecuária ou extrativa, independente da fração mínima para o registro do condomínio, a presente suscitação de dúvida não se presta quando a situação demandar dilação probatória, como é o caso dos autos.

O procedimento – administrativo ou judicial – previsto nos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) destina-se à correção de erro material constante de matrícula imobiliária, ainda que implique aumento da área total do bem, não podendo ser manejado, por expressa vedação legal (art. 213, § 6º), quando a pretensão é impugnada por confrontante do imóvel, com fundamento em direito de propriedade sobre o todo ou parte da área que se pretende acrescer ao registro.

Desta forma, no presente caso, as partes alegam que já possuem o direito adquirido, em virtude de já existir uma divisão na forma de condomínio da área em comento. Contudo, considerando que se faz necessária a dilação probatória (instrução processual) para comprovação dos fatos alegados, até porque os registros nas matrículas dos imóveis por si só não comprovam tal situação, deverão as partes ajuizar ação própria visando efetivar o direito almejado, uma vez que não se presta a presente suscitação de dúvida para o que se pretendem.

Somente seria o caso se precedida de prova irrefutável da destinação dada a área, sendo neste caso (exploração agropecuária ou extrativa), independente do tamanho da área que cabe à cada parte na forma de condomínio, fato não enquadrado no presente feito.

Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido da parte interessada nos termos do art. 487, I do CPC e RESOLVO a dúvida manejada, para reconhecer a legalidade do ato praticado pela titular do Cartório de Registro de Imóveis de Urussanga, consistente na negativa de averbação da Escritura Pública de Compra e Venda sob a matrícula do imóvel rural de nº. 37.515 entendendo neste momento ser impossível a averbação da referida escritura pública nos moldes requeridos, devendo as partes ajuizarem ação própria visando a comprovação, se for o caso, da existência do condomínio em momento anterior ao regramento previsto no Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça de Santa Catarina.

Sem custas, conforme parecer emitido nos autos de nº. 0018492- 40.2019.8.24.0710, o Conselho da Magistratura deliberou pela não incidência de custas processuais nos autos de Suscitação de Dúvida, pois se trata de procedimento administrativo, não havendo previsão na legislação estadual para sua cobrança.

Serve a presente decisão de paradigma para os casos pendentes análogos.

Publique-se. Registre-se e Intimem-se.

Transitado em julgado, arquive-se.

Urussanga, 08 de março de 2021.

Roque Lopedote

Juiz de Direito

Documento assinado eletronicamente por ROQUE LOPEDOTE, JUIZ DE DIREITO DE ENTRÂNCIA FINAL, em 15/03/2021, às 16:50, conforme art. 1º, III, “b”, da Lei 11.419/2006.