Consulta 01/2026 – RETIFICAÇÃO INCORPORAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

Recebemos requerimento visando à alteração da nomenclatura de unidades autônomas em condomínio edilício. A incorporação foi registrada em 2023, não havendo registro de promessa de compra e venda de unidades futuras. A averbação da construção, bem como a instituição e especificação, foram registradas em 2025, encerrando-se a matrícula primitiva, e abrindo nova para cada unidade autônoma.
As unidades autônomas atualmente constantes são:
Apto 101 – 121,6100m2;
Apto 102 – 89,2700m2;
Apto 103 – 74,3900m2;
Apto 104 – 73,4300m2;
Aptos 201, 301, 401, 501 e 601 – 74,8100m2;
Aptos 202, 302, 402, 502 e 602 – 78,3000m2;
Aptos 203, 303, 403, 503 e 603 – 74,3900m2;
Aptos 204, 304, 404, 504 e 604- 73,4300m2.
Observa-se que há áreas distintas entre as unidades autônomas.
O interessado requer a inversão da numeração das unidades, nos seguintes termos:
Apto 101 – retificado para constar: Apto 102;
Apto 102 – retificado para constar: Apto 101;
Apto 103 – retificado para constar: Apto 104;
Apto 104 – retificado para constar: Apto 103;
Aptos 201, 301, 401, 501 e 601 – retificados para constar, respectivamente, Aptos 202, 302, 402, 502 e 602;
Aptos 202, 302, 402, 502 e 602 – retificados para constar, respectivamente, Aptos 201, 301, 401, 501 e 601;
Aptos 203, 303, 403, 503 e 603 – retificados para constar, respectivamente, Aptos 204, 304, 404, 504 e 604; e,
Aptos 204, 304, 404, 504 e 604 – retificados para constar, respectivamente, Aptos 203, 303, 403, 503 e 603.
Ressalta-se que 26 vagas de garagem autônomas não são objeto da retificação.
Contudo, verificamos que os apartamentos 103, 302, 304, 401, 403, 502 e 601 já foram vendidos a terceiros no ano de 2025, parte por escritura pública e parte por instrumento particular com alienação fiduciária em favor de instituição financeira, não estando mais as respectivas matrículas em nome do incorporador.
Assim, nossa dúvida é:
1. É juridicamente possível proceder a essa retificação de nomenclatura das unidades autônomas, considerando que elas não possuem áreas idênticas e que algumas já foram alienadas a terceiros?
2. Em caso positivo, quais documentos devem ser apresentados para instruir o pedido e quais atos registrais devem ser praticados nas matrículas envolvidas?