CONSULTA 021/2024 – ALTERAÇÕES EM CONDOMÍNIOS INSTITUÍDOS

Prezados senhores, bom dia

Estou em dúvida sobre qual seria a melhor e mais correta forma de instrumentalizar a alteração de um condomínio edilício e gostaria da opinião do Colégio Registral.

Tenho uma matrícula mãe que, instituída em condomínio edilício de apartamentos, resultou na abertura de 14 matrículas filhas (unidades autônomas) na qual cada uma delas possui uma vaga de garagem acessória, sendo que todas possuem a mesma área construída total e a mesma fração ideal de terreno.

Entretanto, verificou-se que a área do terreno está incorreta (tem área a mais), bem como os condôminos promoveram uma ampliação da construção do edifício, tal como modificaram a divisão das unidades, em que 7 apartamentos deixaram de deter a referida vaga de estacionamento (foram transformadas em depósitos iguais para todas as 14 unidades) e outros 2 alienaram suas vagas a outras unidades 2 unidades (ficaram com duas vagas de estacionamento), de modo que algumas unidades passaram a deter uma área construída total menor que outras (a área privativa continuou igual entre todas as unidades) e, consequentemente, uma fração ideal de terreno menor, sendo que, agora, os condôminos gostariam de acertar toda essa situação…

Os condôminos providenciaram o processo de retificação de área e inserção de medidas, de modo que pensei em averbar as novas confrontações da matrícula mãe apenas concomitantemente com a alteração da instituição de condomínio e, consequentemente, a nova divisão das frações de terreno.

Entretanto, fiquei em dúvida em como instrumentalizar esses atos prévios a alteração da instituição, já que precisarão haver atos de alienação de frações entre os condôminos previamente a alteração do condomínio, já que passarão a deter quinhões distintos entre si no novo quadro de áreas.

Assim, uma 1 opção seria encerrar as matrículas das unidades autônomas, averbar a retificação de área, averbar a ampliação da construção e fazer esses atos de alienação entre os condôminos na própria matrícula mãe e, em seguida, averbar a retificação ou até mesmo promover uma outra instituição de condomínio e, por fim, registrar uma nova divisão amigável entre os condôminos nas novas matrículas abertas pela retificação ou registro da instituição.

Contudo, uma outra saída, opção 2, menos onerosa aos condôminos, seria registrar os atos de alienação diretamente nas matrículas filhas daqueles condôminos que terão incremento de sua fração ideal e averbar a noticia dessas vendas (diminuição de fração) nas unidades dos condôminos que cederão as referidas frações, em seguida faria a averbação da retificação da área, a averbação da ampliação da construção e, por fim, a averbação da retificação da instituição de condomínio na matrícula mãe, com o encerramento das matrículas atuais e já abrindo novas matrículas diretamente no nome dos atuais proprietários das unidades (sem divisão amigável).

Em linhas gerais, fiquei em dúvida se pelas mutações substanciais no projeto inicial, poderia promover os atos de forma mais simples, opção 2, ou se teria que de fato fazer uma nova instituição e divisão de fração entre os condôminos, opção 1.

Se puderem me dar uma luz por meio de uma opinião sobre a maneira mais correta para promover a alteração do condomínio descrito nos moldes existentes de fato, inclusive indicando uma forma ou um procedimento distinto das duas opções pensadas por este Oficial, ficaria muito agradecido.