Consulta 032/2025 – RETIFICAÇÃO DE ÁREA

Prezados Srs.,

Em uma área urbana matriculada com 4.000m2 requereu-se uma retificação de registro cujo projeto apresenta pretensão de supressão de aproximadamente 1.000,00m2, com diminuição de uma das medidas perimetrais em quase 10,00m, o que reflete no todo da área.
Em vista da considerável diferença, máxime a tratar-se de terreno urbano, foi solicitada justificativa ao interessado e ao responsável técnico a respeito do projeto, visto que não identificamos, dos documentos apresentados e de nosso acervo, razão para tamanha divergência. Afirmou o interessado, em reunião na serventia, sem ser categórico, contudo, que, aparentemente, os terrenos vizinhos teriam sofrido perda de área para o arruamento do entorno, e, para que não absorvessem esse déficit, projetaram suas divisas sobre o imóvel retificando, o qual, então, teve sua área original diminuída. Em outra oportunidade, afirmou que usucapião de terreno vizinho pode ter atingido a área a ser retificada, mas não trouxe evidências.
Tem-se que a retificação deve ocorrer intramuros , em relação à área originalmente tabulada, não sendo o procedimento idôneo a formalizar na matrícula alterações da situação fática sofrida pelo imóvel, pois, como lembra Eduardo Augusto, “A retificação não se presta a alterar a dimensão do imóvel, quer para mais ou para menos, exceto em situações muito especialíssimas permitidas pelo ordenamento jurídico (aluvião, abertura de estradas, alagamento de parcela do imóvel por represa, entre outras hipóteses). Não se retifica o imóvel, mas a sua descrição”. (AGOSTINHO ARRUDA AUGUSTO, EDUARDO. Registro de imóveis, retificação de registro e georreferenciamento (Portuguese Edition) (pp. 433-434). Edição do Kindle).
Essa, aliás, a lição da brilhante videoaula que o colega Renato Martins Silva disponibilizou sobre o tema ao então ainda CORI-SC, hoje RIB/SC.
Contudo, o atual Código de Normas, no art. 971, estabelece ser possível a retificação “no caso de inserção ou de alteração das medidas perimetrais se estas forem omissas, imprecisas ou não exprimirem a verdade consolidada do imóvel”. A disposição do Código seria mais abrangente que o art. 212 da Lei n. 6.015/73, que estabeleceu ser possível a retificação se “o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade”, apenas? A inclusão desse termo em nosso Código teria finalidade específica de maior abrangência do procedimento que a Lei? Entendem os colegas, pela redação do CNFE/SC, que a expressão “verdade consolidada” no art. 971 permite interpretar-se pela possibilidade de retificação extra muros, de imóvel que sofreu alteração da situação de fato, já consolidada pelo tempo e circunstâncias específicas, de forma indistinta, independentemente do tamanho da alteração ou dimensões da área alterada? Ao caso acima relatado, eis que o imóvel sofreu uma considerável perda de área, consolidando-se no tempo tal situação, seria possível admitir-se tal interpretação? Ou o § 4.º do art. 972, “in fine” (“…desde que reflita as reais divisas”) seria contrário a essa exegese? Desde já, agradeço a prestimosa atenção.