Consulta 041/2025 – BASE CÁLCULO EMOLUMENTOS

A pergunta refere à avaliação de um imóvel na compra e venda.
Em uma uma compra e venda, na escritura, muito recente, constava, tanto no valor do negócio jurídico, quanto na avaliação da Prefeitura Municipal para efeito do ITBI, uma avaliação de R$ 100.000,00.
Ocorre que constatei, no boletim de informações cadastrais, que havia uma construção de 250m², já concluída, não averbada na matrícula imobiliária, e pedi uma nova avaliação por corretor de imóveis.
O adquirente, então, pediu que fosse incluído, no mesmo protocolo, a averbação da construção, avaliada em R$ 400.000,00.
Refiz os cálculos dos emolumentos, e utilizei como base de cálculo o valor de R$ 400.000,00, tanto para a compra e venda, quanto para a averbação da construção.
O adquirente, contudo, em manifestação escrita, disse não concordar no valor dos emolumentos para a compra e venda, afirmando que teria adquirido o imóvel, por instrumento particular não registrado, há mais de 10 anos, mas estava registrando agora por escritura pública, afirmou ainda que, quando adquirira o imóvel, era um simples lote sem benfeitorias, e que ele, adquirente, não poderia pagar emolumentos sobre benfeitorias que ele mesmo fizera no imóvel.
Eu, contudo, mantive a cobrança dos emolumentos, pois entendi que o adquirente não foi diligente, tendo construído sobre imóvel de terceiro, pois até o registro da escritura de compra e venda, seria titular do domínio do imóvel com todas as suas benfeitorias, tendo o adquirente feito a solicitação de suscitação de dúvida.
Analisando a questão, sob a ótica registral, qual a solução para este caso?