Consulta 066/2025 – AVERBAÇÃO ATUAL DETENTOR CRÉDITO CCI

Prezados (as) Srs (as),

Na serventia encontra-se registrado imóvel gravado por alienação fiduciária em garantia, com emissão de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) na modalidade escritural, tendo como credora originária a instituição financeira “X”.

Atualmente, foram prenotados os seguintes títulos:

1. Requerimento de alteração da razão social da instituição custodiante;
2. Requerimento subscrito pela credora “Y” para cancelamento do registro da alienação fiduciária e averbação da CCI;
3. Comunicação oficial da B3 S.A. informando a substituição do custodiante e a indicação da instituição financeira “Y” como atual credora;
4. Declaração da custodiante confirmando o registro perante a B3 S.A. e reconhecendo a instituição “Y” como credora atual.

Em razão desses documentos, esta serventia solicitou a apresentação dos instrumentos indispensáveis à averbação da cessão de direitos creditórios, nos termos do art. 882 do CNCGJ/SC:

“Art. 882. Havendo cessão de direitos creditórios referentes à alienação fiduciária, é indispensável prévia averbação da cessão de crédito na matrícula do imóvel, para fins de substituição do credor e proprietário fiduciário originário da relação contratual pelo cessionário, salvo nos casos de portabilidade, ficando este integralmente sub-rogado nos direitos e obrigações do contrato de alienação fiduciária.
Parágrafo único. A cessão de direitos creditórios referentes à alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia, independendo de anuência do devedor fiduciante.”

Entretanto, a instituição financeira apresentou nota de esclarecimento na qual sustenta a desnecessidade de averbação da cessão requerida, sob o argumento de que a CCI, quando emitida na modalidade escritural, encontra-se dispensada de averbação perante o Registro de Imóveis, nos termos do art. 22, §2º, da Lei Federal nº 10.931/2004. Assim, requereu que fosse promovido apenas o cancelamento dos gravames, com fundamento nos documentos já apresentados.

“Art. 22. A cessão do crédito representado por CCI poderá ocorrer por meio de sistema de entidade autorizada pelo Banco Central do Brasil a exercer a atividade de depósito centralizado de ativos financeiros na qual a CCI tenha sido depositada
§ 1º A cessão do crédito representado por CCI implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.
§ 2º A cessão de crédito garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está dispensada de averbação no Registro de Imóveis, aplicando-se, no que esta Lei não contrarie, o disposto nos arts. 286 e seguintes da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.”

Verifica-se, portanto, aparente conflito normativo: de um lado, o art. 882 do CNCGJ/SC estabelece a obrigatoriedade de prévia averbação da cessão de direitos creditórios referentes à alienação fiduciária; de outro, o art. 22, §2º, da Lei nº 10.931/2004 prevê a dispensa da averbação da cessão quando se tratar de CCI emitida na forma escritural.

Desta forma, solicita-se orientação quanto à manutenção do pedido de averbação da cessão de direitos creditórios para a instituição financeira “Y” nos termos do artigo 882 do CNCGJ/SC ou a dispensa da averbação de cessão diante dos fundamentos apresentados pelo interessado.