Consulta 073/2025 – VENDA DIRETA OU LEILÃO – DESTITUIÇÃO DE INCORPORADOR

Prezados Senhores,

Bom dia!

Recebemos uma consulta referente a necessidade ou não de leilão das unidades não vendidas pela incorporadora após a averbação da destituição do incorporador.

O terreno consta registrado em nome RAÍZES CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. e a incorporação foi registrada na data de 12/05/2015, conforme R-2- da matrícula nº 43.499. A incorporação foi submetida ao regime de patrimônio de afetação conforme AV-25.

A averbação de destituição da incorporadora RAÍZES CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. foi efetuada pela ASSOCIAÇÃO DE ADQUIRENTES DO EDIFÍCIO VILLA TOWER na data de 02/06/2025, conforme Av-32 da matrícula nº 43.499.

Antes de requerer a averbação de destituição, os representantes da associação entraram em contato por e-mail para verificar os documentos necessário para o procedimento e esclarecer algumas dúvidas. Entre os questionamentos, foi solicitada a dispensa de leilão público, já que pretendem efetuar a venda direta das unidades que ainda pertencem a incorporadora para a construtora que assumirá a obra como pagamento de parte da obra.

Respondi esclarecendo aos interessados que é necessário o leilão público previsto para a venda das unidades que não foram alienadas pelo incorporador (§ 14 do art. 31-F e art. 63 da Lei 4.591/64).
Tendo sido finalizado o procedimento, o representante da associação dos adquirentes procurou novamente o Registro de Imóveis nos solicitando novos esclarecimentos sobre o leilão das unidades não vendidas pela incorporadora. O entendimento da associação é que, como a destituição foi requerida com base no artigo 43, VI da Lei Federal nº 4.591/64 (paralisação da obra por mais de 30 dias) e não com base no artigo 31 – F, §1º da Lei Federal nº 4.591/64 (Decretação de Falência ou insolvência civil da Incorporadora), não é necessário efetuar o leilão previsto no artigo 31 – F, §14º da referida lei. Segue o teor do e-mail recebido:

“Vou repassar a situação por e-mail para que vocês avaliem nosso requerimento até para trocarmos uma ideia sobre
esse caso.
Após a destituição da Incorporadora Raízes, os Associados do Ed. Villa Tower estão com a posse e propriedade da edificação, atrasada desde 2017.
Eles possuem interesse na continuidade da obra e no recebimento das unidades, e com isso, pretendem contratar construtora para continuar a obra e entregar as unidades disponíveis como forma de pagamento, porém, para isso, será necessário que os associados despendam um valor a mais para terminar a obra.
A ideia seria utilizar as unidades que não foram vendidas pelo incorporador para pagar parte da conclusão da obra. Sendo assim, entendemos que seria possível a venda direta ao construtor, pois nesse caso, não se aplicaria o previsto no art. 31-F, §14º da Lei de Incorporações, dispensando-se a necessidade de leilão, pois não há decretação de falência ou insolvência do incorporador, mas tão somente sua destituição.
Assim,  concluída a destituição, haveria uma venda direta e mais célere para permitir a conclusão do prédio há anos abandonado.
Fico no aguardo para conversarmos novamente sobre isso a fim de entregar a concretização da venda! ”

Entretanto, o Registro de Imóveis manteve o posicionamento de que o leilão público não pode ser dispensado. Consta disposto na Lei Federal nº 4.591/64:
Art. 31-F. § 1o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda, por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembleia geral, na qual, por maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou, em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 43, inciso III); havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição financiadora.
Art. 31-F. § 2o O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista no art. 43, inciso VI.
Art. 43. VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o Juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra (VETADO).
Art. 43. § 4º As unidades não negociadas pelo incorporador e vinculadas ao pagamento das correspondentes quotas de construção nos termos do § 6º do art. 35 desta Lei ficam indisponíveis e insuscetíveis de constrição por dívidas estranhas à respectiva incorporação até que o incorporador comprove a regularidade do pagamento.
Art. 43 § 5º Fica autorizada a comissão de representantes a promover a venda, com fundamento no § 14 do art. 31-F e no art. 63 desta Lei, das unidades de que trata o § 4º, expirado o prazo da notificação a que se refere o § 1º deste artigo, com aplicação do produto obtido no pagamento do débito correspondente.
Art. 31-F. § 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de sessenta dias, a contar da data de realização da assembleia geral de que trata o § 1o, promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63, a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.

Nota-se que, conforme o § 2o do artigo 31– F da Lei Federal nº 4.591/64, tanto na decretação de falência ou insolvência civil da incorporadora quanto na paralisação da obra utiliza-se o procedimento previsto no § 1o do artigo 31– F da Lei Federal nº 4.591/64.
Nesse mesmo sentido, consta disposto do § 5o do artigo 43 que fica autorizada a comissão de representantes a promover a venda das unidades não negociadas pelo incorporador observando-se o procedimento disposto no § 14 do artigo 31-F, que se refere a obrigatoriedade de leilão público.
Portanto, havendo destituição do incorporador com base no artigo 43, VI da Lei Federal nº 4.591/64 (paralisação da obra por mais de 30 dias), caso o incorporador não comprove a regularidade do custeio de suas frações ideais (unidades não negociadas) no prazo de 15 dias da notificação recebida, a Comissão de Representantes ficará autorizada a promover o leilão dessas unidades.

Ocorre que os interessados não se conformam com a imposição do leilão. Em contato telefônico informaram que, além da venda direta das unidades remanescentes diminuir o considerável custo para o término da obra, a associação teve muita dificuldade em achar uma construtora interessada em terminar a obra. Agora temem que morosidade do procedimento e necessidade de leilão afete a negociação e a construtora desista de dar continuidade a obra.
Assim, solicitou-se ao Registro de Imóveis que verificasse com outras serventias acerca do procedimento a ser adotado.
Entendo a frustração dos envolvidos e como é o primeiro procedimento de destituição que estamos efetuando, estou entrando em contato a fim de esclarecer esta e outras dúvidas referentes as etapas realizadas após a destituição da incorporadora:

1ª. Pode ser efetuada a venda direta dessas unidades não negociadas pelo incorporador ? Caso contrário, autorização judicial poderia dispensar o leilão?

2ª. Se o leilão for negativo pode ser efetuada a venda direta?

3ª. As unidades podem ser leiloadas em lotes ou em sua totalidade?

4ª. Havendo lance vencedor, a transmissão do imóvel ao arrematante deverá ser feita por escritura pública. Correto?
a) Além da escritura,é necessário apresentar documentação comprobatória da realização do leilão ou basta declaração expressa de que todos os requisitos e formalidades legais foram observados?
b) Para provar que não foi apresentado comprovação da regularidade do custeio das unidades pelo incorporador no prazo de 15 dias (art. 43, §§ 4º e 5º) basta a declaração expressa?

5ª. Referente as onerações constantes na matrícula.
a) A indisponibilidade em nome de RAÍZES CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA. (Av-31-43.499 ) impede o registro da transmissão do imóvel ao arrematante. Correto?
b) As penhoras (Av-27 e Av-28- 43.499) não impedem o registro da transmissão do imóvel ao arrematante (art 63 § 7º). Correto?

Muito obrigada pela atenção,

Ana Carolina Baier Barbieri
Escrevente Substituta
1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Blumenau/SC