Consulta 65/2026 – FMP ESTREMAÇÃO

Consulta técnico-jurídica — aferição da fração mínima de parcelamento em estremação/divisão de imóvel rural previamente seccionado por vias públicas

1. Situação de fato

Determinado imóvel rural encontra-se em condomínio, com posse localizada de fato, de forma consolidada, há mais de 50 (cinquenta) anos, enquadrando-se nos pressupostos do procedimento de estremação (arts. 893 a 900 do CNCGFE-SC).

Sobre esse imóvel foram posteriormente instaladas vias públicas pelo poder público, que o seccionaram fisicamente. Em razão disso — e antes de os condôminos promoverem a estremação de suas frações ideais ou a divisão do imóvel — procedeu-se apenas à retificação extrajudicial, com fundamento no seccionamento por área de domínio público (art. 974, §7º, do CNCGFE-SC). Essa retificação já se encontra integralmente averbada e finalizada, tendo resultado no encerramento da matrícula originária e na abertura de 3 (três) matrículas correspondentes às áreas remanescentes separadas pelas vias.

Ocorre que, com o imóvel agora repartido em três matrículas autônomas, a fração ideal que cada condômino exerce passou a se distribuir entre elas. Como consequência, ao se pretender a regularização mediante estremação ou divisão, verifica-se que, em pelo menos uma das matrículas resultantes, a parcela correspondente a determinado condômino ficaria inferior à fração mínima de parcelamento (FMP), o que, à primeira vista, inviabilizaria a abertura da matrícula autônoma exigida no art. 894, §1º, III, do CNCGFE-SC.

2. O cerne da consulta

O que se discute não é retroagir à área do imóvel tal como existia antes da retificação, mas sim como aferir a FMP quando a fração ideal de um mesmo condômino é estremada simultaneamente em mais de uma matrícula, por estar fisicamente repartida entre elas em razão do seccionamento por vias públicas.

Explica-se: a parcela que corresponde a cada condômino está sendo localizada e estremada de uma só vez, como uma única unidade de destinação econômica. Ocorre que, por força da instalação das vias públicas, essa parcela ficou fisicamente dividida entre as três matrículas resultantes. Se a FMP for aferida isoladamente, matrícula por matrícula, a porção que toca ao condômino em uma delas fica abaixo do mínimo. Contudo, se forem somadas as parcelas estremadas em favor desse mesmo condômino nas três matrículas — que estão sendo estremadas conjuntamente, no mesmo ato —, não há qualquer violação à fração mínima de parcelamento.

Ou seja, o eventual óbice não decorre de a área ser insuficiente, mas apenas da circunstância de ela estar separada por vias públicas e, por isso, lançada em matrículas distintas. A fragmentação é física e cadastral, imposta pelo poder público, e não expressão de vontade das partes nem reflexo de área efetivamente inferior ao mínimo legal.

Registre-se, a propósito, que o próprio art. 974, §8º, do CNCGFE-SC estabelece que, quando o seccionamento por área de domínio público resulta em imóvel rural abaixo da FMP, a disponibilidade não fica comprometida — norma que revela a intenção do sistema de não penalizar o titular por segmentação imposta pelo poder público.

3. Quesitos

Diante do exposto, consulta-se:

a) Na aferição da fração mínima de parcelamento para fins de estremação (art. 894, §1º, III) ou de divisão, quando a fração ideal de um mesmo condômino é estremada simultaneamente em mais de uma matrícula por estar fisicamente repartida entre elas em razão do seccionamento por vias públicas, é juridicamente admissível considerar o conjunto das parcelas estremadas em favor desse condômino nas matrículas resultantes — que respeita a FMP —, em vez de aferir a fração mínima isoladamente em cada matrícula? Ou a prévia (já finalizada) separação em matrículas distintas vincula o oficial à aferição da FMP por matrícula isolada, inviabilizando a estremação/divisão na matrícula deficitária, ainda que a fragmentação decorra de fato imputável ao poder público e não à vontade dos condôminos?

b) Caso não seja possível considerar o conjunto das frações ideais, existe solução registral alternativa que compatibilize a regularização das frações localizadas há mais de cinquenta anos com a exigência da FMP?