Consulta 69/2026 – SEPARAÇÃO ÁREA RURAL ÁREA URBANA

Assunto: Necessidade de prévia separação de perímetros (Art. 1.050, CNCGJ/SC) frente a pedido de desmembramento rural com certificação do INCRA.

À Diretoria e Comissão de Dúvidas do Registro de Imóveis do Brasil – Seção de Santa Catarina (RIB/SC) Prezados colegas, cordiais saudações.
Submetemos à apreciação desta comissão uma questão prática envolvendo a qualificação registral de um imóvel, a fim de alinhar e validar o entendimento adotado por esta serventia antes da eventual suscitação de dúvida.
1. Contextualização dos Fatos
Foi protocolado requerimento de desmembramento de um imóvel com área total de 386.335,00m². De acordo com certidão emitida pela Secretaria de Planejamento Urbano do Município, o imóvel caracteriza-se da seguinte forma: 99,8% de sua extensão classifica-se como zona rural e 0,2% encontra-se em perímetro urbano.
O projeto apresentado pelo interessado visa o desmembramento em 17 parcelas rurais e uma área remanescente, acompanhado da devida certificação do georreferenciamento pelo INCRA (SIGEF).
2. A Pretensão e os Argumentos da Parte
Diante da nota de exigência emitida pela serventia — que solicitou a atuação do Município no feito —, a parte apresentou insurgência fundamentada nos seguintes pontos:
• Critério Finalístico: Alega que, por se tratar de gleba “predominantemente rural” (99,8%) e sem adensamento populacional, aplica-se o critério teleológico consagrado pelo STJ, afastando-se integralmente a Lei nº 6.766/1979 e a necessidade de aprovação municipal para o parcelamento do solo.
• Certificação Federal: Sustenta que a certificação prévia do INCRA atesta a natureza agrária e viabilidade do desmembramento, sendo suficiente para o registro, nos termos da legislação agrária e do art. 1.046 do CNCGJ/SC.
3. O Entendimento da Serventia
Nosso entendimento diverge da parte requerente não quanto à natureza final do parcelamento (que de fato parece ser rural), mas quanto ao cumprimento do princípio da especialidade objetiva e do procedimento prévio de cisão do imóvel secante.
Sustentamos que:
• A legislação de regência e o Código de Normas não estabelecem exceções ou dispensas baseadas em “predominância” de área. Havendo qualquer fração, por ínfima que seja (0,2%), inserida no perímetro urbano, esta porção atrai a incidência do regime da Lei nº 6.766/1979 e a competência fiscalizatória do Município.
• O procedimento correto não exige que o Município aprove o desmembramento rural em si, mas impõe a aplicação estrita do art. 1.050 do Código de Normas da CGJ/SC.
• É indispensável a prévia averbação de separação entre a parte urbana e a parte rural, mediante apresentação de documento oficial do município que defina com exatidão os limites de cada zona (planta aprovada, memorial, requerimento e ART/RRT), resultando na abertura de matrículas autônomas.
• Apenas após essa separação tabular, o projeto de parcelamento deverá ser adequado para incidir exclusivamente sobre a nova matrícula rural, seguindo então o rito da legislação agrária sem óbices.
4. Consulta Objetiva
Diante do exposto, consultamos:
Está correto o entendimento da serventia de exigir a prévia separação das áreas urbana e rural, com a consequente abertura de matrículas distintas (nos exatos termos do art. 1.050 do CNCGJ/SC), como condição indispensável para o posterior processamento do desmembramento agrário, independentemente da ínfima proporção (0,2%) da área urbana existente na matrícula originária?
Agradecemos antecipadamente pela valiosa orientação e ficamos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais.

Atenciosamente,
Helio Egon Ziebarth