CONSULTA 72/2024 – CESSÃO – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – CONTRATO PARTICULAR

Vou expor brevemente a situação que chegou até o 1º Ofício em tópicos:
1. Proprietários do imóvel/devedores fiduciantes: Lucas e Diandra (solteiros, sem convivência de união estável)
2. Ônus do imóvel: Alienação Fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.
3. Documentação Recebida:
3.1 – Contrato particular de cessão de direitos e obrigações, com sub-rogação de dívida imobiliária e ratificação de cláusulas e da garantia fiduciária. Envolvidos – Cedente: Lucas. Cessionária: Diandra. Credora Anuente: Caixa Econômica Federal.
3.2 – Instrumento particular de cessão de direitos aquisitivos e demais direitos relativos a imóvel, obrigações, posição contratual e outras avenças. Envolvidos – Cedente: Lucas. Cessionária: Diandra.
3.3 – ITBI pago (transmissão de 50% do imóvel)
4) Relato da dúvida:
Recebemos esta documentação e nossa Nota Devolutiva ao usuário foi no sentido de exigir o título hábil para a transmissão do direito real de aquisição da propriedade, uma vez que o contrato (3.1) feito pela própria Caixa Econômica Federal, no nosso entendimento, se refere a cessão da posição de devedor fiduciante e que apenas a dívida e obrigações contratuais estão sendo transferidas apenas a um deles, pois o contrato carece das características de uma “compra e venda”, por exemplo (não consta que Lucas é proprietário e legítimo possuidor de 50% dos direitos reais de aquisição do imóvel; não tem cláusula que transmite os direitos reais sobre o imóvel; não tem o valor do negócio, apenas o valor da dívida; etc.).
Já no instrumento particular (3.2) há intenção das partes em transferir os direitos aquisitivos da propriedade do imóvel somente a um deles, ou seja, houve a celebração de um negócio jurídico entre as partes, inclusive com valor certo e ajustado pago pela cessionária ao cedente, porém, pelo valor do negócio o título deverá revestir-se de forma pública (art. 108 do CC e art. 773 do CNCGFE/SC).
Desta forma, esperávamos que o usuário nos apresentasse a escritura pública de compra e venda, da parte ideal de 50% do imóvel, servindo o contrato da Caixa Econômica Federal como anuência (art. 29 da Lei 9.514/97 e art. 881 do CNCGFE/SC), que será objeto de averbação.
Entretanto, o advogado do usuário alegou e exigiu, com base nos artigos 38 da Lei 9.514/97 e 167, I, nº 48 da Lei 6.015/73, que o contrato feito pela Caixa Econômica Federal (3.1) é título hábil e suficiente para transferência da propriedade do imóvel e da dívida. O advogado tem razão nesse caso? Ou o entendimento do registro de imóveis está correto?