ALTERAÇÃO DO REGISTRO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO – DESNECESSIDADE DE RECONHECIMENTO DE FIRMA DE TODAS AS ASSINATURAS NA ATA

DECISÃO

Trata-se de pedido de averbação da Convenção de condomínio relativo ao imóvel de matrícula nº. 6.915 feito pela parte interessada Condomínio Garden Ville, mediante a apresentação de certidões de registro no Ofício de Títulos e Documentos das Assembléias Ordinárias realizadas pelos condôminos nas datas de 15/08/2016, 13/08/2018 e 26/08/2019.

A Oficiala do Cartório de Registro de Imóveis de Urussanga, atendendo ao comando contido no art. 221 da Lei 6.105/73 rejeitou a solicitação da parte interessada ao argumento estar ausente a apresentação das Atas originais, bem como o reconhecimento de todas as assinaturas constantes nos referidos documentos.

Por sua vez, a parte interessada impugnou o ato da registradora ao argumento ser desnecessário a apresentação das atas originais, aduzindo que as Atas foram registradas no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e lá permanecem arquivadas para conservação, tendo sido expedida certidão com mesmo valor probante da documentação original, conforme art. 161 da Lei nº. 6.015/1973.

Assim, a registradora questiona sobre a possibilidade de averbação da alteração de convenção de condomínio com base em certidões expedidas por Ofícios de Títulos e Documentos, sem os originais e firmas reconhecidas.

Foi dado vista, através de ato ordinatório, a representante ministerial, o qual se manifestando novamente pelo indeferimento do pedido, manifestando-se pela declaração de legalidade do procedimento adotado pela Registradora de imóveis de Urussanga.

Em nova manifestação (Evento 4889494) , a parte interessada Condomínio Garden Ville, impugnou a manifestação ministerial, argumentando ser inaplicável ao ato ade averbação as mesmas exigências legais para o ato de registro, pois defende que a exigência para a assinatura com firma reconhecida somente é exigível para o Ato de Registro nos termos do § 1º, art. 9º, da Lei 4.591/64, não o sendo para o Ato de Averbação, como no presente caso.

Ademais, aduz que o art. 161, da Lei 6.015/73 atribui às certidões de registro integral de títulos o mesmo valor probante do original, não sendo necessário a juntada da cópia original, sendo que apenas a instauração de um incidente de falsidade seria meio jurídico viável a desvalidar as referidas certidões.

É a síntese do necessário.

Decido.

Trata-se de suscitação de Dúvida em que a parte interessada questiona as exigências feitas pela registradora para a averbação das Atas das Assembléias, quais sejam, a juntada da original das respectivas Atas e das assinaturas com firma reconhecida para efetivação dos respectivos registros, uma vez que no seu entender, a lei não exige que se junte a original, podendo-se a parte se valer de certidão atestando, bem como a lei exige que a assinatura seja reconhecida apenas no Ato de Registro e não de Averbação, ou seja, impugna todas as formalidades feitas pela registradora para a averbação de alteração da Ata do Condomínio.

Da necessidade de reconhecimento de firma das assinaturas dos condôminos

Inicialmente, a presente suscitação de dúvida questiona sobre a necessidade de que as assinaturas apostas na Ata da Assembléia dos Condôminos em que se deseja a averbação seja com firma reconhecida. Sobre o registro da instituição do condomínio os arts. 1.332 e 1.333 do Código Civil assim esclarecem:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O primeiro prevê que institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, inscrito no Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial, as exigências contidas nos incisos I, II e III.

Já o segundo fala que a convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Desta forma, numa leitura dos artigos mencionados e que se tratam de registro da instituição do condomínio (diverso do presente caso) observa-se que conforme jurisprudência desta Corte que:

Se no ato da instituição for rigorosamente observado o plano inicial da incorporação, fração ideal projetada e especificação das unidades, com identificação e discriminação, não vejo óbice ao registro do ato de instituição e especificação, mesmo que um ou outro condômino, por motivos alheios à própria especificação, não queira comparecer ao mesmo. Necessário que se observe com rigorismo a totalidade da massa condômina, comparecendo no ato de instituição e especificação, na hipótese de inovação do projeto ou mudança da destinação do edifício no seu todo, ou das unidades autônomas que o compõe. (AC/ TJSC nº. 2014.071647-4, Des. Ronel Danielli, data do julgamento em 31/03/2015).

Assim, trazendo por analogia a jurisprudência indicada, se para instituição do condomínio, caso não haja mudanças no projeto não se faz necessário a presença de todos ao ato, muito menos para a averbação da Ata com eventuais alterações se faz necessária a assinatura com firma reconhecida dos condôminos, desde que tais não geram alterações ou mudança de destinação do edifício e que, tais assinaturas constem na respectiva Ata.

Ademais, caso haja alguma divergência existente entre o incorporador e algum dos adquirentes ou os condôminos e o síndico, o foro para a solução desse impasse não é o instrumento de registro da instituição do condomínio ou da averbação de eventuais alterações, mas o judicial. Não ha como resolver pendências entre alguns, impedindo que a massa principal de co-proprietários fique impedida do acesso à proteção registral dos seus direitos e à individualização final de suas unidades. Ao meu ver, exigir-se a autenticidade das assinaturas de todos os condôminos que assinaram a respectiva Ata da Assembléia é um formalismo exagerado, uma vez que, conforme mencionado eventual divergência entre os condôminos quanto ao conteúdo da Ata poderá ser questionado judicialmente.

Por sua vez, o próprio Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça em seu art. 616, menciona que: “Art. 616. Não será exigido reconhecimento de firma nos requerimentos submetidos ao oficial, senão nas hipóteses legais. § 1º Se o interessado pessoalmente apresentar documento dotado de fé pública e assinar o requerimento na serventia, deverá ser certificado que o ato foi requerido por pessoa comprovadamente identificada e anexada cópia do documento ao título apresentado”, e ainda, o art. 9º, § 1º da Lei de registros Públicos também nada menciona quanto a necessidade de que para o Ato de averbação das alterações da Ata da Assembléia Condominial seja necessário o reconhecimento de firma das assinaturas dos proprietários. Entendo, assim, que o pedido de averbação da Ata da Convenção Condominial não deve necessariamente ter as assinaturas dos condôminos com firma reconhecida, mas quando do pedido perante o Cartório competente deve estar acompanhado da lista de presença de todos os condôminos e do edital de convocação da Assembleia e da própria Ata da Convenção Condominial com as respectivas assinaturas.

No entanto, tal situação não se aplicaria, fazendo-se necessário o reconhecimento da firma das assinaturas, nos casos em que o Edital de Convocação faça menção dessa exigência ou que a Convenção contenha cláusula neste sentido.

Contudo, conforme mencionado no presente processo administrativo se o registro da Ata da Convenção Condominial se deu perante o Cartório de Títulos e Documentos, tal registro é facultativo, possuindo como finalidade apenas a mera conservação (não gerando efeitos jurídicos para terceiros), conforme expresso no parágrafo único do art. 1.333 do Código Civil, em que “para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis”.

Neste sentido, não há que se falar em Averbação da Alteração da Ata da Convenção Condominial no Cartório de Registro de Imóveis, se nem houve o Registro da respectiva Ata no citado Cartório de Registro de Imóveis competente, sendo que apenas houve o registro no Cartório de Títulos e Documentos, que conforme mencionado apenas gera o efeito de guarda do documento.

Desta forma, se a intenção da parte interessada é efetuar a averbação das alterações da Ata da Convenção condominial no Cartório de Registro de Imóveis para que tal possa gerar efeitos jurídicos oponíveis à terceiros, na verdade deverá efetuar o respectivo Registro já que como mencionado não há que se falar em averbação de alteração da Ata se a mesma sequer foi anteriormente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Por sua vez, se tratando de registro deverá a parte atender todas as exigências de lei, tal qual a assinatura de todos os condômino, tendo as assinaturas firma reconhecida.

Da necessidade de juntada da(s) originais das Atas da Convenção Condominial

A presente suscitação de dúvida questiona também a exigência feita pela Registradora no que tange a juntada das Atas originais e não somente da certidão atestando o registro para a efetivação da averbação da Ata de alteração da Convenção Condominial, ao argumento de que o art. 161 da Lei 6.015/73 atribui às certidões de Registo de Títulos e Documentos o mesmo valor probante dos originais, no entanto a negativa da registradora se deu pela interpretação conjunta do art. 221 da citada lei que no seu entender mitigaria a aplicação absoluta do art. 161 da Lei 6.015/73.

Independentemente da forma, a emissão de uma certidão trata-se de um serviço de extrema responsabilidade e que exige, daquele que vai realizá-lo, amplo conhecimento, tanto jurídico, uma vez que este deve compreender os direitos reais e os efeitos que cada negócio jurídico produz em um bem imóvel, quanto prático, uma vez que as buscas não se resumem à análise jurídica, mas também a informações de apoio constantes de mapas, documentos arquivados na serventia e até mesmo fora da serventia, como consulta ao cadastro municipal do imóvel ou busca de um CPF no site da Receita Federal etc.

As Corregedorias da Justiça dos Estados disciplinam a necessidade de elaboração de certidão em papel de segurança, o que visa prevenir fraudes e falsificações, além de efetivar controle dos atos praticados pelos Oficiais de Registros.

O registro de títulos e documentos interessa a toda a sociedade pelo imperativo geral de segurança jurídica, tendo em vista a ampla publicidade, a eficácia erga omnes e a fé pública do ato registral. As certidões extraídas em Títulos e Documentos ou em Pessoas Jurídicas têm o mesmo valor do original, conforme dispõe o artigo 217 do Código Civil:

“Art. 217. Terão também a mesma força probante os translado e as certidões extraídas por tabelião ou oficial de registro, de instrumentos ou documentos lançados em suas notas.”

Assim, em muitos casos, é saudável utilizar a certidão e manter guardado o original de um documento importante. Deve-se também considerar a tranquilidade de ter um documento importante registrado, no caso dele ser extraviado, perdido, destruído, etc.

O registro garante a certidão que pode ser extraída sem burocracia e sem dificuldades, pois, conforme previsto no artigo 17 da Lei de Registros Públicos, “qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou aos funcionários o motivo ou interesse do pedido”.

Se a certidão emitida pelos Registradores atestando a existência e validade de determinado título ou documento e que possui a força probante perante terceiros, porque a mesma certidão não possuiria tal finalidade perante os próprios Tabeliões ou Registradores, ao meu ver seria um contrassenso. Também não há que se falar em mitigação dos efeitos advindo do art. 161, da Lei 6.015/73, pelo citado art. 221 da mesma norma, conforme mencionado pela Registradora, pois se admitisse o registro da Ata de Convenção Condominial, conforme previsto no art. 221 da Lei de Registros Públicos, porque que a certidão emitida pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos não possuiria a mesma força probante do original.

Neste quesito entendo ser desnecessário a juntada da original das Atas das Convenções Condominiais para o respectivo registro no Cartório de Registro de Imóveis, quando houve a juntada da certidão devidamente atestando registro da Ata no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Pelo exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido da parte interessada e RESOLVO a dúvida manejada, para reconhecer a legalidade do ato praticado pela titular do Cartório de Registro de Imóveis, consistente na negativa em efetuar a Averbação da alteração da Ata da Convenção Condominial relativo ao empreendimento Condomínio Garden Ville, uma vez que a parte interessada não apresentou a Ata com as assinaturas dos condôminos com firma reconhecida, uma vez que como fundamentado se trata na verdade de efetivo Registro da Ata de Convenção Condominial perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Por sua vez, como parâmetro para casos idênticos, entendo ser desnecessário a juntada da original da respectiva Ata seja para Registro ou Averbação de Alterações, quando acompanhada da respectiva certidão atestando o registro no Cartório de Títulos e Documentos. Sem custas, conforme parecer emitido nos autos de nº. 0018492- 40.2019.8.24.0710, onde o Conselho da Magistratura deliberou pela não incidência de custas processuais nos autos de Suscitação de Dúvida, pois se trata de procedimento administrativo, não havendo previsão na legislação estadual para sua cobrança.

Publique-se. Registre-se e Intimem-se.

Documento assinado eletronicamente por ROQUE LOPEDOTE, JUIZ DE DIREITO DE ENTRÂNCIA FINAL, em 21/09/2020, às 07:34, conforme art. 1º, III, “b”, da Lei 11.419/2006. A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei. tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 4898028 e o código CRC 4BF9300D.

DECISÃO

Data de Publicação: 30/11/2020

I – RELATÓRIO

Trata-se de Pedido de Reconsideração interposto pela parte interessada contra a sentença que julgou parcialmente o pedido contido na presente Suscitação da Dúvida.

Superada a fase de recebimento ou não dos presentes como embargos declaratórios, conforme decisão 4924926, passo à análise do mérito. Alega a parte interessada que, apesar da decisão ter reconhecido a desnecessidade de ter a assinatura com reconhecimento de firma de todos os condôminos para a alteração da Ata Condominial, no presente caso entendeu este magistrado, que por não estar comprovado o registro da Ata no Cartório de Registro de Imóveis, mas apenas no Cartório de Títulos e Documentos, tal exigência se faz necessária, uma vez que confunde-se com o mero registro da Ata Condominial. No entanto, a parte veio aos autos juntar comprovante de que não se trata de registro inicial, ou seja, a Ata da Convenção do Condomínio já foi devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, motivo pelo qual pede a correção da decisão nesta parte, a fim de reconhecer a desnecessidade de assinatura de todos os condôminos para a alteração da Ata Condominial relativo ao Condomínio Garden Ville. Determinado a notificação da Registradora esta confirmou (Informação 49430840) que realmente a Convenção do Condomínio Garden Ville encontra-se devidamente registrada no Registro de Imóveis sob o nº. 6.915, Livro 3-RA.

Intimado o Ministério Público, apresentou parecer favorável ao pleito do requerente (Manifestação 5189109).

É o necessário relatório.

Decido.

II – FUNDAMENTAÇÃO

Os presentes embargos declaratórios já foram recebidos e considerado tempestivo.

Consoante se infere do disposto no art. 1.022 do CPC, os embargos de declaração têm por finalidade completar a decisão omissa ou torná-la clara, dirimindo qualquer obscuridade, contradição ou erro material que prejudiquem sua compreensão.

“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I – esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II – suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III – corrigir erro material”.

A propósito, colhe-se da doutrina:

“O pressuposto de admissibilidade dessa espécie de recurso é a existência de obscuridade ou contradição na sentença ou no acórdão, ou omissão de algum ponto sobre que devia pronunciar-se o juiz ou o Tribunal (art. 535, ns. I e II). Se o caso é de omissão, julgamento dos embargos supri-la-á, decidindo a questão que, por lapso, escapou à decisão embargada. No caso de obscuridade ou contradição,o decisório será expungido, eliminando-se o defeito nele detectado. Em qualquer caso, a substância do julgado será mantida, visto que os embargos de declaração não visam à reforma do acórdão, ou da sentença”

Ainda, Nelson Nery Júnior e Rosa Maira de Andrade Nery ensinam que: “Os Edcl tem finalidade de completar a decisão omissa ou, ainda, de aclará-la, dissipando obscuridades ou contradições. […] Como regra não tem caráter substitutivo, modificador ou infringente do julgado”.

Dito isso, passa-se a análise do caso em concreto.

Tem-se que razão assiste à parte Embargante, merecendo a sentença a correção pleiteada, uma vez que restou comprovado nos autos que diferente do que fundamentado na sentença retro, há o devido registro da Convenção do Condomínio Garden Ville no Cartório de Registro de Imóveis de Urussanga.

Assim, considerando que este juízo já teria, inclusive, reconhecido a desnecessidade de assinaturas com firma reconhecida de todos os condôminos quando da averbação da Ata da Convenção Condominial, mas teria fundamentado pela improcedência neste pedido, pois os documentados até então juntados aos autos não faziam prova do respectivo registro, mas a fim de evitar tautologia, faço remissão ao conteúdo do decisum, in verbis:

[…]

Desta forma, numa leitura dos artigos mencionados e que se tratam de registro da instituição do condomínio (diverso do presente caso) observa-se que conforme jurisprudência desta Corte que:

Se no ato da instituição for rigorosamente observado o plano inicial da incorporação, fração ideal projetada e especificação das unidades, com identificação e discriminação, não vejo óbice ao registro do ato de instituição e especificação, mesmo que um ou outro condômino, por motivos alheios à própria especificação, não queira comparecer ao mesmo. Necessário que se observe com rigorismo a totalidade da massa condômina, comparecendo no ato de instituição e especificação, na hipótese de inovação do projeto ou mudança da destinação do edifício no seu todo, ou das unidades autônomas que o compõe. (AC/ TJSC nº. 2014.071647-4, Des. Ronel Danielli, data do julgamento em 31/03/2015).

Assim, trazendo por analogia a jurisprudência indicada, se para instituição do condomínio, caso não haja mudanças no projeto não se faz necessário a presença de todos ao ato, muito menos para a averbação da Ata com eventuais alterações se faz necessária a assinatura com firma reconhecida dos condôminos, desde que tais não geram alterações ou mudança de destinação do edifício e que, tais assinaturas constem na respectiva Ata.

Ademais, caso haja alguma divergência existente entre o incorporador e algum dos adquirentes ou os condôminos e o síndico, o foro para a solução desse impasse não é o instrumento de registro da instituição do condomínio ou da averbação de eventuais alterações, mas o judicial.

Não ha como resolver pendências entre alguns, impedindo que a massa principal de co-proprietários fique impedida do acesso à proteção registral dos seus direitos e à individualização final de suas unidades.

Ao meu ver, exigir-se a autenticidade das assinaturas de todos os condôminos que assinaram a respectiva Ata da Assembléia é um formalismo exagerado, uma vez que, conforme mencionado eventual divergência entre os condôminos quanto ao conteúdo da Ata poderá ser questionado judicialmente.

Por sua vez, o próprio Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça em seu art. 616, menciona que: “Art. 616. Não será exigido reconhecimento de firma nos requerimentos submetidos ao oficial, senão nas hipóteses legais. § 1º Se o interessado pessoalmente apresentar documento dotado de fé pública e assinar o requerimento na serventia, deverá ser certificado que o ato foi requerido por pessoa comprovadamente identificada e anexada cópia do documento ao título apresentado”, e ainda, o art. 9º, § 1º da Lei de registros Públicos também nada menciona quanto a necessidade de que para o Ato de averbação das alterações da Ata da Assembléia Condominial seja necessário o reconhecimento de firma das assinaturas dos proprietários.

Entendo, assim, que o pedido de averbação da Ata da Convenção Condominial não deve necessariamente ter as assinaturas dos condôminos com firma reconhecida, mas quando do pedido perante o Cartório competente deve estar acompanhado da lista de presença de todos os condôminos e do edital de convocação da Assembleia e da própria Ata da Convenção Condominial com as respectivas assinaturas.

No entanto, tal situação não se aplicaria, fazendo-se necessário o reconhecimento da firma das assinaturas, nos casos em que o Edital de Convocação faça menção dessa exigência ou que a Convenção contenha cláusula neste sentido.

Ante o exposto, CONHEÇO dos presentes embargos declaratórios, porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade contidos no art. 1.022 do CPC, bem como DOU-LHES PROVIMENTO para DAR-LHE EFEITOS INFRINGENTES e reformar a decisão embargada, relativamente à matéria referente à exigibilidade de assinatura com firma reconhecida de todos os condôminos para a averbação das alterações da Ata da Convenção Condominial perante o Cartório de Registro de Imóveis em que houve o registro da respectiva Convenção Condominial.

Assim, a sentença deverá passar a constar em seu dispositivo:

“Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido da parte interessada e RESOLVO a dúvida manejada, para reconhecer a ilegalidade do ato praticado pela titular do Cartório de Registro de Imóveis, consistente na negativa em efetuar a Averbação da alteração da Ata da Convenção Condominial relativo ao empreendimento Condomínio Garden Ville, uma vez que entendo ser desnecessário se fazer a exigência de assinatura reconhecida de todos os condôminos para a averbação da alteração da Ata da Convenção Condominial Garden Ville.

Destaca-se que, conforme fundamentação retro, quando do pedido perante o Cartório de Registro de Imóveis competente deve estar acompanhado da lista de presença de todos os condôminos e do edital de convocação da Assembleia e da própria Ata da Convenção Condominial com as respectivas assinaturas, salientando-se que eventual situação não se aplicará, fazendo-se necessário o reconhecimento da firma das assinaturas, no caso do Edital de Convocação fazer menção dessa exigência ou que a Convenção contenha cláusula neste sentido”. No mais, persiste a sentença tal como lançada.

Deverá a Registradora se valer da presente sentença para casos idênticos.

P.R.I.

Transitado em julgado, arquive-se.

Documento assinado eletronicamente por ROQUE LOPEDOTE, JUIZ DE DIREITO DE ENTRÂNCIA FINAL, em 27/11/2020, às 16:54, conforme art. 1º, III, “b”, da Lei 11.419/2006.

A autenticidade do documento pode ser conferida no site http://sei. tjsc.jus.br/verificacao informando o código verificador 5209773 e o código CRC 283B2925.