Consulta 18/2026 – Incorporação Imobiliária. Permuta de Terreno por Área Construída. Matrículas Filiais. Hipoteca sobre unidades futuras e titularidade dominial.

Prezados,

Os novos modelos negociais adotados nas incorporações imobiliárias — especialmente diante do elevado valor dos terrenos, da participação de múltiplos investidores/terrenistas e da crescente utilização de contratos de mera promessa envolvendo o próprio terreno, muitas vezes com o objetivo de postergar o recolhimento do ITBI para o momento da efetiva transmissão — têm impactado diretamente a técnica registral, a definição das titularidades dominiais, a extensão das garantias reais e a tributação incidente.

Nesse contexto, surgem estruturas negociais cada vez mais complexas, cujos reflexos demandam interpretação uniforme e cautelosa no âmbito do Registro de Imóveis, de modo a assegurar a observância dos princípios registrais e a máxima segurança jurídica.

Como exemplo, menciona-se caso concreto envolvendo grande construtora que pretende oferecer em garantia unidades futuras sem a anuência expressa de todos os terrenistas (promissários permutantes). Referida construtora detém, atualmente, apenas fração ideal da propriedade do terreno, valendo-se, para justificar a outorga das garantias, de cláusula contratual constante de instrumento particular, pela qual os terrenistas lhe confeririam poderes para oferecimento dos bens em garantia a instituições financeiras.

Diante dessa realidade fática e contratual, e com o objetivo de padronizar a interpretação e a prática dos atos registrais no âmbito estadual, sempre orientado pela legalidade estrita e pela segurança jurídica, submetem-se os seguintes questionamentos:

a) Considerando que as matrículas filiais devem refletir fielmente as titularidades dominiais e os ônus constantes da matrícula mãe, é juridicamente correto lançar como proprietário ou co-proprietário das matrículas filiais o mero promitente comprador ou promitente permutante, desprovido de título translativo definitivo e de registro constitutivo do domínio? Sereia possível, antes da instituição do condomínio (apenas com o R da incorporação), abrir desde logo as matrículas filiais em nome de cada terrenista permutante e da construtora nos termos da distribuição das unidades previstas no contrato de permuta?

b) Nos casos em que foi registrada incorporação, com abertura das matrículas filiais em nome dos terrenistas (propriedade potencial / direito expectativo), a consolidação da promessa de permuta do terreno na matrícula mãe em nome da construtora autoriza que tal informação seja, juntamente com a instituição do condomínio, averbada nas matrículas filiais com a automática consideração da construtora adquirente como proprietária (ou co-proprietária) dos imóveis nelas matriculados? Tal providência prescinde de novo título translativo e do correspondente recolhimento de ITBI? Essa técnica registral não quebra o princípio da continuidade e não poderá gerar reflexos futuros no correto encadeamento das titularidades dominiais (ONR, DOI, CIB)?.

c) O nascimento do direito de propriedade da unidade autônoma, formalizado nas matrículas filiais, ocorre exclusivamente com o registro da instituição e especificação do condomínio edilício, ou, diversamente, já a partir do registro da incorporação imobiliária e da abertura das matrículas filiais seria possível reconhecer a existência de direito imediato, passível de alienação e de oneração como direito de propriedade?

d) Nos casos em que a Construtora possui apenas ‘promessa de permuta’ com poderes expressos para ‘contratação de financiamento e constituição de hipoteca e condicionam tal mandato à exclusão das unidades a eles destinadas da garantia hipotecária’ é possível, antes da instituição do condomínio e apenas com o R da incorporação, efetuar o registro de hipoteca das futuras unidades SEM a anuência expressa dos permutantes/terrenistas, mesmo estes figurando como ‘co-proprietários’ nas matrículas filiais?

Respeitosamente agradeço e desejo um FELIZ NATAL E ABENÇOADO 2026!!