Consulta 20/2026 – IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO

Trata-se de consulta sobre a viabilidade de atos registrais em matrículas de unidades autônomas abertas com base em incorporações antigas, desprovidas de registro de instituição de condomínio edilício.

Esta Serventia deparou-se com situações em que o acervo apresenta matrículas de unidades autônomas inauguradas sob a égide da Lei nº 4.591/1964 apenas com o registro da incorporação. Em muitos casos, a construção física foi concluída há décadas e as unidades foram abertas no fólio real, mas nunca houve o registro do ato de Instituição e Especificação de Condomínio, e, por vezes, sequer a averbação da construção.

Diante da apresentação de novos títulos, surge o dilema: condicionar o registro à prévia regularização integral do condomínio ou admitir o ingresso do título, com a devida publicidade registral acerca da ausência de instituição formal.

A título informativo, o Código de Normas de Minas Gerais trouxe solução pragmática para esse passivo histórico em seu art. 1.094, ao dispor que se consideram devidamente instituídos os condomínios edilícios formalizados anteriormente ao Código Civil vigente, ainda que ausente o registro da instituição, desde que preenchidos determinados requisitos.

A norma permite o saneamento do fólio real quando a especialidade objetiva e subjetiva já se encontra atendida pelo memorial de incorporação, evitando a exigência de novo registro de instituição para empreendimentos consolidados há décadas.

Diante desse contexto, submete-se a presente consulta para verificar:
(i) o entendimento dessa Associação quanto à possibilidade de ingresso de títulos nessas matrículas, independentemente da prévia instituição formal do condomínio; e
(ii) a viabilidade de encaminhamento de pleito à CGFE-SC visando à edição de norma semelhante, com vistas à regulamentação e saneamento dessas situações.